文：Sway
【中古屋，買房貓膩多管齊下好議價】
中古屋的勝經購屋管道有八成是透過房仲公司，但沒人會告訴你底價與表價間的中古學問，而中古物件仍會被預售屋所影響，屋的屋主只要附近推出天價預售案，定價當然的開的開中古屋的價但價房價馬上跟著起漲。若房仲跟你說「有都市更新的黑心價值」，老舊公寓價更是房仲會飆高成豪宅價，看得你我火氣都很大。買房貓膩接下來要講的勝經議價技巧，不論是中古對付投資客，或是屋的屋主有投資心態的自售屋主，都適用。定價當然的開的開
影響中古屋的價但價房價，除了地段，黑心還有屋況。中古屋的房價和成本價比較無關，如果前屋主購屋超過十年，通常賣屋都是賺錢，就很難用成本法來推算他的購屋成本。他外加的裝潢價格，也一定會膨風加價，比如花了50萬元，就跟你吹說是百萬裝潢。簡單來說，你用你自個賣屋的心態，來回推屋主心態，十之八九就對了。
找仲介，老鳥好還是菜鳥好？
先說結論：沒有一定答案。在三大都會區裡，尤其是台北市，大部分的物件都是多家房仲一起賣，買房子時，你向不同的房仲出價，會有不同的結果，而不同的房仲經紀人，能力跟耐心也不同。
我曾在網路上看到有人說，要賣屋時，找某家房仲可以賣較高價格；而買屋時，找另一家房仲比較便宜。這些傳言不一定是對的，我只能說，看運氣！遇到好的屋主、認真的經紀人，就可以幫你談到一個好價格，找資深或是有名氣的不動產經紀人，不見得會比剛入行的菜鳥談下來的房價便宜，兩者差別在於經驗。
買賣雙方對價格的期待有沒有談判空間？老鳥的心中會有一把算盤，他從過往經驗做推測，大略知道屋主對於賣屋的底價有多硬，也因此有時反而會很快放棄他認為「機會渺茫的價格」，不願多花時間在成交機率較低的案子上。反之，如果你碰到認真的菜鳥，不管你開價有多麼「不上道」，有時菜鳥反而會用最笨的磨功來感動屋主，花的時間雖長，卻有可能誤打誤撞幫到你，用低一些的價格成交。
「S大，怎麼你說的都是『可能』？『不確定』？」是的，大品牌房仲經紀人起薪5萬，每年都吸引不少剛畢業的年輕人加入，難免良莠不齊。我的建議比較簡單，請找有名氣的連鎖品牌，對你較有保障。畢竟，如果有個萬一，報章雜誌也只會刊登大品牌房仲的爆料文，小店，很難上報的！
對投資客來說，找的經紀人是不是Top Sales，的確會有效率的差異，因為他們會動員自己歷來累積的人脈，幫投資客快速的買或賣屋。但一般自住客想找房屋仲介，請用淘汰法來選擇，找出你認為夠勤勞、夠專業、任勞任怨的經紀人；萬一想換人，別客氣，請明說。一個認真的經紀人，才會給你帶來幸福的人生。
至於房價，請自己作主，別以為經紀人收你的服務費，就負責要幫你談到低房價，沒有房仲會打出「買貴退雙倍差價」這種「有氣魄」的保證。通常房仲為了要成交，一定會告訴你附近物件最近的成交紀錄，當然，他秀給你看的一定是價格比較漂亮的，所以，談價格時，不要只談一間，盡可能找多家房仲、多間房屋一起來談，交叉比對，才能找到最低的真相。
中古屋的開價公式
中古屋的定價當然是屋主的開價，定價的基本公式是這樣：
屋主心中的底價（不管合不合理），加上房仲的賣屋仲介費用（最高4％），再加上二成以上的議價空間，等於你所看到的開價。
但黑心房仲的開價就有貓膩了，他會加上自己的額外獎金，再看心情外加二至五成，萬一你要殺價的話，他可以假好意不收或少收你4％仲介費用，但其實仲介早已經跟屋主私下談妥要退多少佣金，以及這個天價的「外加」，你的房價照樣被灌水。
雖然價格開得老高，但畢竟房仲要賺的是成交的佣金，沒有成交就啥也沒有，所以房仲會視狀況暗示：「這棟的成交大概多少，你可以用這個數字來出價。」或是，「上個月這個社區賣了一戶，成交多少多少，你可以用這個價格來跟屋主談談看。」如果屋主周轉比較緊想早點出手，你可能會接到房仲這樣的電話：「屋主願意放價格，要不要跟屋主見面談？」這時不要客氣，一定要單刀直入的直接問仲介屋主的底價。
推估屋主買價
實價登錄從2012年的8月1日開始實施，有成交，就得登錄，在此之前很難評估前屋主的入手房價，但在此之後，一查就知。你也可以請仲介幫你查，萬一他表現出不太情願幫你查的姿態，正好順便換一位比較誠懇的，因為查房價只是基本功。
網路上關於各建案的大小資訊，大約在這二十年內較為完備，只要你在搜尋網站上輸入建案名稱，就有可能從各討論區中找出此社區過去預售的價格、有沒有改過案名、中間有沒有降價做過二次銷售；如果屋齡超過十年，通常房價都有漲過，對屋主而言只是要考慮賺多還是賺少。
當你查出過去成交的價格之後，先判斷屋主是要狠賺一票還是只想脫手就好。如果他在交屋一年內就要脫手，並沒有坐等房價更高才賣，一種可能性是房屋不好住，二是他只是個單純的短期投資客，對這類的屋主，你的開價要能讓他賺一點，比較容易成交。加多少？當你明確的告訴屋主，你有調查過去他可能的買入價格，再加個一成給他，就是較有機會快速成交的金額。
現任屋主認為不好住，不見得對你而言也不好住，有時候只是他主觀認定的方位不順，但你最好還是找出不好住的原因，想想自己是否可以接受。無論是何種原因，除了超自然的風水問題，其他都可以用錢來計算，比如，有漏水就要扣掉抓漏費用，有噪音就要扣掉重做隔音天花板、氣密窗的費用，諸如此類。防備黑心投資客的功課做得越好，你去議價就越有底氣。