文：章定煊
最近看了一些鼓吹房地產「現在不買未來一定後悔」、買未嗎「房地產只會漲不會跌」的來定論言論，然後鼓吹民眾現在危機入市。後悔會漲其實我對於這種言論一向蠻感冒的房地，就像有人鐵口直斷台灣房地產一定跌，不會我也不太贊同。跌這道理
投資就是買未嗎投資未來，未來就是來定論有不確定性，頂多就是後悔會漲偏向哪個方向的機率比較大。能夠鐵口直斷，房地還一定正確，不會當業者跟名嘴太可惜了，跌這道理應該奉為國師，買未嗎接受香火供奉才對。來定論而且現在已經是後悔會漲世界首富。
「現在不買未來一定後悔」、「房地產只會漲不會跌」的最重要的根據是什麼？其實隱藏在背後的立論，是從過去經驗來看，過去沒買房地產的現在都後悔了。這樣的立論本質上根本就是脆弱到不堪一擊。
我們看個很簡單的例子，過去沒買台積電現在都後悔，甚至有些台積電裡面的工程師在200、300左右賣掉的，現在都後悔的要死，那是不是表示現在台積電680不買，未來一定會後悔？
我不知道未來是否後悔，但現在心情一定焦慮。沒人敢說680台積電現在不買未來一定後悔，因為台積電的競爭優勢，是否可以繼續維持下去，甚至更上層樓，長期來看是不確定的。同理，房地產長期以來建立在扭曲經濟制度下的投資優勢，長期來看也是不確定的。
我手上還有一張XX電，是屬於過去任何時點買了現在都會後悔。本質上那一是一家經營團隊還不錯的公司，當初我還是攔腰斬的時候危機入市，現在還是住在套房（按：指價錢被套住），只是從大套房變成小套房。即使是這樣一家過去任何時點買現在都會後悔的公司，因為產品供需問題，股價大漲，漲幅還超過台積電，所以我的套房變小了。去年買的，現在應該都很開心。
這是反面的教材，即使是過去任何時點買了現在都會後悔的股票，還是有可能讓你大賺。只是不是我。
有一篇很古早的學術論文，算是我讀的第一篇統計實證論文，把一個模型取名Naïve Model，當初連這個模型的發音都不會。後來有人把它翻譯為「天真模型」。
天真模型？天真在哪裡？數學式看了老半天，也看不出來天真在哪裡。老師也懶得跟我解釋天真在哪裡。它的模型式就是把過去的報酬率，當作未來的預期報酬率。現在知道它天真的在哪裡，把過去的表現當作未來預期，當然很天真。基於過去台灣房地產沒買現在一定會後悔，就鼓吹現在不買以後一定會後悔，也是很天真。
當然傻人有傻福，天公疼憨人，天真也許還是會賺大錢，但只是也許而已。既然現在不買未來一定會後悔，現在投資客幹嘛要跑，建商幹嘛要推案來賣，都囤起來就好，一邊認為房地產只漲不跌，一邊又在推案賣房子，這些業者真是佛心來著。有些業者的說法是現在推案賣房子，好發薪水養員工，為員工犧牲這麼大，果真佛心。
為什麼這種「拿過去經驗當作未來預期」的說法還能廣為流傳，還能吸引消費者購買？這是很簡單的消費者行為理論，只要念過行銷學概論的都知道，就是知覺價值（perceived value）的問題。因為過去房地產買了都賺的經驗，提高了消費者有利的感知，讓房地產的對於消費者的主觀價值提高，進而願意付出更高的代價購買。
房地產對我來說是很優質的資產，能有固定收益，有一定的保值性，就像台積電一樣。但是現在的房價我願不願意購買？就像問我680的台積電我願不願意買。有閒錢買些零股我願意，拿所有積蓄，甚至融資下去買，我自認八字很薄，我玩不起。
房地產也一樣。我願意退休後花個100多萬在恆春買個小套房，一來我買得起，二來每天看山看海，即使比起住青年旅社的，都還划算很多。要是老天保佑，陸客捲土重來，高鐵或二高直通墾丁，我就大發了。
至於要我拿所有的財產當頭款，再加上一半以上的收入付貸款，同時用掉所有退休金，在雙北買間小房子……我是聰明人，天公從來不疼我，我不幹。
本文經章定煊授權轉載，原文刊載於此
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