文：林明忠律師
林律師，客欠為什麼我看有些人說只要房客欠租兩個月，租個止契就可以終止契約，月為約但為什麼我的什麼房客欠租三個月，後來鬧上法院，法官結果法官居然判我終止契約不合法。判終這是合法為什麼阿？
租屋欠租、終止租約一直是客欠房東常常遇到的問題，很多房東會問我，租個止契到底房客欠了多少租金才可以終止租約？
提到終止租約時，月為約如果Google一查，什麼就會發現〈民法第440條第2項〉規定：
租賃物為房屋者，法官遲付租金之總額，判終非達二個月之租額，合法不得依前項之規定，客欠終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。
很多房東看到這一條規定，就會馬上得出，所以欠兩個月租金就可以終止租約的結論，但為什麼有些房東，明明租客已經欠了兩、三個月租金，也已經做了必要的終止通知，為什麼法院還是認定終止契約無效呢？
一切都是押金的問題
過去在欠租的案件裡面，法院在審查欠租金額月數時，會把押金一起算進去扣抵房租裡，如果扣抵後的金額沒有達前面民法第440條第2項規定的兩個月，法院是不會認可終止契約合法。
例如：A每個月房租為一萬元、押金兩萬元，但A現積欠三個月房租三萬元，但抵扣A已繳的押金兩萬元後，A欠租的金額只剩一萬元，沒有達到兩個月租金的數額。
法院的說法通常是這樣的：
又依土地法第100條第3款規定，出租人積欠租金額抵償擔保金外達兩個月以上時，出租人得收回房屋。至土地法第100條第3款關於擔保抵償租金之規定，然在有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用（最高法院44年台上字第516號判例意旨參照）。
又土地法為民法之特別法，則就積欠租金額是否已達兩個月以上之認定，自應以經扣抵擔保金後所積欠之租金額為要件，而不適用民法第440條第2項僅以積欠租金達兩個月即得終止之規定，其理自明。
白話來講，其實就是所謂欠兩個月租金就可以終止租約的說法，必須要「抵扣押金」後還達到兩個月才能終止啦。以台灣現今一般押金多要求為兩個月租金數額的狀況來說，如果房東要用房客欠租來解約，可能要等到積欠四個月後，再終止契約才會較保險。
Photo Credit: 中央社107年6月底租賃專法施行後，法院風向開始變了
什麼？要四個月後才能終止契約，太久了吧。
107年6月27日，有「租賃專法」之稱的《租賃住宅市場發展及管理條例》（下稱《住宅條例》） 正式施行。在住宅條例裡面，就「押金」在第3條有明確的定義，而且在〈住宅條例第10條第1項第2款〉也規定：
租賃期間發生下列情形之一者，出租人得提前終止租賃契約，且承租人不得要求任何賠償：租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。
看到了嗎？
住宅條例的文字是「租額」，並沒有一定要抵扣「押金」的規範，而且《住宅條例》是106年新通過的法律，也特別指明適用在「租賃住宅」關係上，所以目前已經有法院見解（台灣高等法院109上易字第248號判決），一改過去認為要扣抵押金後，達兩個月租金才能終止租約的見解，而認為只要房客積欠兩個月租金，不管押金扣抵後剩多少，房東都可以終止租約。
結論：終止租約前，到底要不要扣押金？
雖然前面說到，在《住宅條例》通過並於107年6月開始施行後，已經開始有法院改變過去的見解。
不過，通常我都會跟客戶說，如果不著急拿回房子的話，最保險的作法還是扣抵押金後，欠租超過兩個月以上再發終止租約的通知最穩妥，畢竟押金本來就可以扣抵欠租金，所以房客也不算是白住的。
而且，上法院後要是法官採取的是傳統認為要扣抵押金的見解（請大家不要認為不可能，畢竟法律也沒有明說這兩個月不能用把押金扣抵的租額算，我國法官是獨立審判，不一定會受其他法官判決見解的拘束），終止契約不合法，那還要再終止一次，反而浪費更多時間與成本。
那如果很急著拿回房子怎麼辦？這個很看個案，技術上比較困難，來找我進一步法律諮詢吧。
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本文經《方格子》授權轉載，原文發表於此
責任編輯：彭振宣
核稿編輯：翁世航