供需两端综合施策 更好满足房地产合理融资需求

近来，供需更好房地产融资接连迎利好。两端理融住房和城乡建设等部门推动建立了城市房地产融资协调机制，综合资需央行等部门提出将充分发挥经营性物业贷款作用，施策满足房地产行业合理融资需求。满足房地产产业链条长、房地涉及面广，产合对国民经济具有重要影响，供需更好与广大人民群众生活也息息相关，两端理融金融业的综合资需大力支持将有助于房地产行业持续平稳运行。

金融支持对房地产市场的施策平稳健康发展至关重要。银行为房地产企业提供开发贷款以及为个人提供住房按揭贷款，满足还通过投资房地产企业债券、房地向房地产企业提供并购贷款以及存量展期贷款支持企业资金链运转。产合金融支持有力推动完成“保交楼”任务，供需更好截至2023年底，3500亿元“保交楼”专项借款绝大部分都已投放到项目，商业银行还提供了相应的商业配套融资。当前房地产行业仍处于调整周期，房地产融资存在的困难和问题有待进一步破解，金融领域要继续做好房地产金融服务，保持房地产信贷整体稳定，满足合理融资需求。

推进城市房地产融资协调机制落地见效，有助于支持房地产项目开发建设，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。目前，地级及以上城市正积极建立房地产融资协调机制，该机制由分管住房城乡建设的负责同志担任组长，属地住房城乡建设部门、金融监管总局派出机构等为成员单位。协调机制定期组织各方会商，及时协调解决房地产融资中存在的困难和问题。搭建政银企沟通平台，推动房地产开发企业和金融机构有效对接。

为更好满足合理融资需求，房地产融资协调机制直接面向具体房地产项目，更加精准。协调机制向本行政区域内金融机构推送可以给予融资支持的房地产项目名单。对正常开发建设、抵押物充足、资产负债合理、还款来源有保障的项目，积极满足合理融资需求；对开发建设暂时遇到困难但资金能够平衡的项目，不盲目抽贷、压贷、断贷，通过存量贷款展期、调整还款安排、新增贷款等方式予以更大力度支持。进入名单的房地产项目获得更有力的资金支持，有助于推动房地产项目顺利建设交付，维护购房人合法权益。今年1月底前，第一批项目名单有望落地并争取贷款。协调机制对于面临融资困境的房地产项目而言，或将是“及时雨”。

近期出台的另一项金融支持房地产的政策，即完善经营性物业贷款政策，有助于支持房地产企业发展，扩大资金使用范围，改善房企流动性状况。1月24日，中国人民银行办公厅、金融监管总局办公厅联合印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》。所谓经营性物业贷款，指商业银行向持有已竣工验收合格、办妥不动产权证书并投入运营的，且综合效益较好的商业性房地产企业法人发放，是以经营性物业为抵押，实际用途投向物业本身或与房地产相关领域的贷款。2024年底前，对规范经营、发展前景良好的房地产开发企业，全国性商业银行在风险可控、商业可持续基础上，还可发放经营性物业贷款，用于偿还该企业及其集团控股公司（含并表子公司）存量房地产领域相关贷款和公开市场债券。

此次允许经营性物业贷款用于偿还贷款和债券，表明经营性物业贷款资金扩大了使用范围。这有利于降低企业融资成本，减轻企业短期偿债压力。近年来，一些房地产企业加快对商业地产等经营性物业布局，与传统住宅开发业务高周转、资金回报较快相比，经营性业务主要靠管理项目和提供服务赚取回报，资金回报相对较慢。一些房企近年来经营性物业的收入占总收入比例持续增加。

一段时间以来，金融部门从房地产市场供需两端综合施策，不断加大金融支持力度。明确了“认房不认贷”的住房信贷政策，发布了金融支持房地产市场平稳健康发展“金融16条”支持措施，并研究确立首套房贷利率政策动态调整机制，下调二套房贷利率政策下限，引导银行降低存量首套房贷款利率，这些政策正在发挥积极作用。预计金融部门将继续大力支持“三大工程”建设，因城施策优化首付比例、贷款利率等个人住房贷款政策，更好满足刚性和改善性住房的融资需求。