環球點評︱歐美激進加息下又一亡魂

文/徐公明

歐美息口持續上升，環球魂大大增加各國地產發展商的點評資金壓力，連歐洲最大經濟體的︱歐德國亦不能倖免，近月爆發嚴重的美激房地產危機，多家發展商相繼申請破產或進行大幅資產減值。進加德國地產市場是息下英國之後的歐洲第二大，但在息魔陰霾下，又亡德國地產及建造業如今亦同樣陷入危機。環球魂由此可見，點評西方央行不負責任的︱歐貨幣政策的影響面遠比很多政策制定者本身所想的為大。

與香港或其他亞洲地區不同，美激德國大部分發展商都屬於中小型發展商，進加它們大多只會同時興建兩三個樓盤，息下而且槓桿比率相對較高，又亡在過去二十年的環球魂超低息環境下，這些小型發展商可以靠高槓桿維持運作兼持續賺錢，但在加息周期下，這些發展商就受到最大衝擊。

尤其是在過去一年多既急且猛的加息周期下，不少德國中小型發展商都無法適應，一方面大量負債的利息成本如雪球般愈滾愈大，另一方面市場高息環境又令物業準買家對入市卻步，導致需求疲弱，中小型發展商被迫囤積大量已落成房屋，缺乏流動性資金補充，自然容易陷入周轉不靈。而即使發展商想向外求助，在高息環境下銀行紛紛收緊銀根，要借錢也絕不容易，最終很多德國中小型發展商就只有走向破產一途。

全球高息環境至今已經維持了一年多，中小型發展商只能苦苦支撐，看是利率首先開始下跌，還是它們首先不支倒地。至於一些較大型發展商，即使因為有較大流動性支撐，破產風險較低，但亦開始暫停新項目動工以減少資金需求，假如高息持續，恐怕還是會遲早出問題。

地產及建造業是德國經濟重要一環，當中涉及的上下游產業牽連甚廣，假如樓市發展進一步放緩，德國整體經濟都勢將陷入寒冬之中。這些當然是美國聯儲局與歐洲央行等西方央行在制訂激進貨幣政策時，所沒有考慮到的外溢效應。