文：Crystal（創新拿鐵）
你想當「包租公」嗎？每當股票市場大跌，美元買房收租就成了熱門議題：有穩定現金流，可成還可以賺未來房價上漲後的為房位包增值。
在美國，東這當數當獨棟住宅的新創包租公，成為近年房地產市場最火熱的公司風口，吸引機構投資人搶進、抓住租資本湧入，房市新創公司崛起。商機他們看到什麼趨勢？會帶來怎麼樣的讓人創新？
創新點：包租公不一定要「先有房再找房客」，也可以「先找房客再找房」
COVID-19讓店面、輕鬆辦公室失寵，美元獨棟住宅成投資人新寵
房地產是可成熱門的投資方式。原因很多，為房位包如：房地產大多隨著時間升值、東這當數價格波動比股票市場低，還可以自用，或租給其他人收租金。如股票市場一樣，房地產投資人有散戶，也有機構投資人。有人專做短線：低價買、翻修後高價賣；有人專作中長期：買入後出租，等房地產長期增值。
在美國，長久以來，城市中的商用房地產（如：店面、辦公大樓）和集合式住宅（如：公寓大樓）比起郊區的獨棟住宅，更受投資人的歡迎。
然而，一場COVID-19改變了這一切。疫情在城市中蔓延、公司遠端辦公，店面、辦公室人去樓空。人流湧進郊區，有著寬闊空間、社交距離的「獨棟住宅」（Single Family House，簡稱SFH）。獨棟住宅佔全美住宅比例67%，通常兩層樓內、與鄰居之間隔著自家院子。
獨棟住宅逐漸成為投資人追捧的新標的。自2019年起，專供出租的獨棟住宅是房地產表現最好的資產類別，漲了40%，專門蓋來出租的獨棟住宅增加了30%。許多專營獨棟出租住宅的法人「包租公」，如「Invitation Homes」、「American Homes 4 Rent」等，都看見租金收入以10%以上速度在成長，住用率也創新高。
2021年，獨棟出租住宅佔了所有美國新建住宅中的6%，這個數字預計在往後十年翻倍，並成為美國房地產市場中最熱的領域。
資產管理公司當然不會錯過這個大好機會。2021年，資產管理公司Blackstone以60億美元，收購了在全美擁有1萬7000套獨棟出租住宅的「Home Partners of America」。同一年，JP Morgan與另一間專營獨棟出租住宅的「American Homes 4 Rent」合資在美國北卡羅萊納州與喬治亞州新推出329間獨棟出租住宅，還有超過2000間出租住宅在興建中。
「房地產科技」把獨棟出租住宅變成流水線產品
獨棟住宅成為投資界的新寵，除了COVID-19疫情的推力，「房地產科技」（PropTech）崛起也是一大原因。
從前，獨棟住宅不受投資人青睞，因為他們長相各異、屋況不一，光檢查、驗屋、定價就是一大考驗。相較於統一興建的公寓大樓、辦公室、店面，獨棟住宅的差異性過大，買屋、裝修、出租、後續維修和租客管理也都更耗心力。散戶投資人尚有興致一間間看，但對買賣數量動輒上百、上千間的機構投資人而言，投資獨棟住宅的機會成本太高。
Photo Credit: Shutterstock / 達志影像房地產科技的崛起，正解決了這個問題。從買屋、裝修、出租、維修到租客管理上，房地產科技都透過數據化、數位化、自動化解決投資獨棟住宅的問題，把一間間房子，化成生產線上一個個「商品」。
根據加州大學柏克萊分校（UC Berkeley）助理教授Desiree Fields的研究，房地產科技已經從這四大面向，讓投資獨棟出租住宅變成一個更自動化、可規模化的投資：
- 尋找標的
透過數據與演算法，建立自動化的標的搜尋系統。評估的數據如「社區宜居度」、「離大型雇主距離」、「離交通要道距離」、「社區公設」、「建築種類」、「後續所需資金」。搜尋系統會綜合評估這些數據、期望報酬率，以及其他投資需求，篩選出合適的標的以及建議價格。這類系統能快速幫助機構投資人迅速投資對的市場，並擴大投資組合。
- 賞屋
隨著智慧門鎖流行，比起傳統專人帶領賞屋，現在更流行「DIY賞屋」——出租人只要寄送一組密碼到潛在租客的手機，潛在租客就可以透過密碼解鎖，自己賞屋、了解屋況。原本頂尖業務一個月能簽下12組租客，現在能一個月簽下30組，大幅提升效率。
- 租客管理
房屋出租公司建立專門服務房客的網站與手機App，房客可以線上付款、申請報修。這些房屋出租公司也提供選項讓房客升級「智慧家居」。一旦升級智慧家居，房屋出租公司未來在房客退租後，管理這間房子只要透過按鈕，就可開關電燈、開關窗簾，省去帶看人力。
- 維修管理
許多房屋出租公司透外包維修業者來處理房客的報修問題。但因獨棟出租住宅每間格局都不同，出租公司無法得知外包維修業者是否虛報維修時數。如今，外包商管理系統也可以數位化：透過手機GPS定位系統，房屋出租公司可以事先為外包商排好修繕路線，也能得知包商是否有依約完成他們的工作。
一個市場，多種切法
房地產科技讓投資人可以輕鬆成為「數位包租公」。自然，因應頻繁的買賣需求，獨棟出租住宅的線上交易平台紛紛誕生。挾帶著龐大的資本力量，他們切入市場的角度都不同，都贏得了資本的大力吹捧，把獨棟住宅投資拓展到一般大眾的視野。這其中的明星公司，分別有Roofstock、Arrived Homes、Divvy。
- Roofstock：把房子當股票買賣的線上交易平台
2015年成立的Roofstock，是房地產科技領域的明星公司。他「吸睛」和「吸金」的速度一樣驚人：成立7年，募資超過3.65億美元，金額僅次於另一間明星公司Opendoor。在最新的E輪融資中，Roofstock的估值站上19.4億美元，投資人包括以大膽著稱的日本的軟銀基金。