文：古田圡
18 與其付房租不如自己買不動產？大錯特錯
總是賺錢租不自己會有經營者因為公司有獲利，不仔細讀資產負債表就盲目購買不動產，公司結果導致經營出現問題。也會與這種現象的倒閉讀財的個動產大錯背後其實隱藏著一個誤解，那就是報最：與其一直付房租，不如買下來，常犯房貸還完後，誤解手邊還有自己的付房不動產。這一節要探討的特錯，就是賺錢租不自己為什麼會有這種誤解，以及應如何思考。公司
過多的也會與貸款可能導致公司破產
舉例來說，A公司是倒閉讀財的個動產大錯年營收30億日圓的家電零售公司，社長人很好，報最員工也都很有禮貌。常犯每年獲利雖然不到1億日圓，但也確實持續賺錢。有一天社長聽了我的講座後，來找我諮商，內容是「公司雖然獲利，資金周轉卻很吃緊」。
一般來說，零售商都是現金交易，很少會有資金周轉困難的現象。就算有庫存，只要應收帳款少，應付帳款和存貨取得平衡，周轉就不成問題。
我看了他們公司的資產負債表，發現除了總公司的土地建物外，社長還受地主朋友之託，買下朋友手中的停車場等。
社長誤以為：「因為公司有獲利，可以買的不動產就先買下來放著。購屋費用可以認列為費用，而且公司要用的停車場與其每月付租金，不如買下來比較好。等到貸款還完，這些最終都會變成公司的資產。」
其實，購買不動產可以認列的費用金額，並不像社長以為的那麼高。
例如，購買不動產可以認列的費用，就是建物的折舊費用，但折舊採定額法長期折舊，其實認列不了太多費用，而支出金額最高的土地購買費用，根本無法折舊。停車場可以認列的費用，頂多就是在土地上鋪修的費用，認列成折舊費用也極為有限。取得土地則只有非流動資產稅和借款利息可以認列為費用。至於支出金額最高的借款還本，當然不算是費用。
許多經營者都誤以為買下租賃物件，只要還款金額和租金一樣，周轉自然不成問題，等到借款還完了，就會變成自家公司的資產。
A公司社長也不例外，也抱持一樣的誤解。
看看購買不動產前A公司的損益表上，有近1億日圓的稅前淨利，買下不動產後因為不用付房租和土地租金，損益表上獲利更多了，看起來好像沒什麼問題。所以問題到底出在哪裡？
Photo Credit: 大是文化出版損益表上有獲利，但負債也增加了⋯⋯
其實損益表上的獲利，可說只是表面上的獲利，公司反而因為購買不動產流出大量現金。如果不看資產負債表，就不會發現這一點。
假設公司以6億日圓，購買原本一年應支付土地租金及房租共4,000萬日圓的不動產。
因為不用再付房租和土地租金，費用減少4,000萬日圓，這會反映在損益表上。不動產投資一般以長期借款支應，所以負債增加長期借款6億日圓。非流動資產不動產和長期借款的增加，則會記載在資產負債表上，不會反映在損益表上。當然還款本金也是
資產負債表科目的金額減少，不會反映在損益表。如果只看損益表，因為少了4,000萬日圓的土地租金和房租，增加了折舊費用、非流動資產稅、利息支出等共2,000萬日圓的費用，兩者相抵後減少2,000萬日圓。這也就表示稅前淨利會增加，變成1億2,000萬日圓。如果以35%的稅率計算，稅金成本會比稅前淨利1億日圓時，多出700萬日圓左右。如果只看損益表，加減後稅後淨利增加1,300萬日圓，看起來好像比購買不動產前更好了。
可是相較於購買不動產前，加總借款還本金額、利息和稅金等，每年反而多流出1,000萬日圓左右的現金。換句話說，損益表的表面獲利雖然增加，但資金周轉卻更緊了。
就這樣，A公司漸漸無法照約定還款，於是只好為了還款而借錢，每月應償還的金額像雪球般越滾越大，銀行融資時也越來越謹慎，最終變成典型的惡性循環，有盈餘卻破產。
只跟一家銀行往來，就是讓銀行吃定你
A公司原本向多家銀行借款，有一天某銀行表示願意代為整合債務，因為和多家銀行交涉很麻煩，最後A公司有八成借款都集中在那家銀行。之後因為同業競爭激烈，A公司淨利大幅減少，結果銀行就年年提高借款利率，最終漲到3.8％左右。A公司因為借款全都集中在一家銀行，也無力反抗。之後A公司無法取得銀行新增借款，終於陷入實質破產狀態。
A公司社長因為不懂財務，犯了兩個大錯。
第一個錯就是不動產投資失敗。中小企業因此致命的案例實在很多，許多公司因此而破產。
特別是零售商，更不應該輕易購買土地建物。我一直對零售業客戶說不能買土地建物，特別是絕對不可以買停車場。一旦出手買了，許多案例都因為無法退場，現金不斷流出而慢慢陷入虧損。等到發現時，沒辦法只能賤價出售。如果採用租賃方式，隨時可以搬遷到條件更好的地點。
此外，停車場租金大約是非流動資產稅的2倍到3倍，而且還可以認列為經費，但購買停車場立刻要支付的還款本金和利息，卻高達租金的數十倍。大量流出的現金，導致公司資金周轉不靈而破產。
第二個錯則是幾乎只跟一家銀行往來。主力銀行因為知道A公司無法向其他銀行借款，就用風險高為理由調高利率。在日本，一般利率再怎麼差， 也不過2％ 左右，A公司竟然要付3.8％。如果借款是6億日圓，就表示每年要多付6億日圓 × 1.8％，也就是1,080萬日圓的利息，這就好像公司在替銀行打工一樣。所以中小企業也必須建立讓銀行同業互相競爭的機制。
書籍介紹
本文摘錄自《賺錢公司也會倒閉！讀財報最常犯的40個誤解：37年不敗會計師幫你破解，讓現金流極大化、實質獲利現形，晉升重要職位者必讀》，大是文化出版