房贷将呈三大趋势：降增速涨利率保刚需

　　央行3月9日在十三届全国人大一次会议新闻中心举行的房贷记者会上有许多爆点，比如个人住房贷款问题。将呈我们从央行官员的势降介绍中可以看出未来房贷的三大趋势：一是增速在降，且会继续下降;二是增速涨利利率在涨，且还有空间;三是率保刚需会保，尤其是刚需会满足新市民的合理需求。

　　第一个趋势是房贷房贷增速会降。

　　房贷自2015年5月份以来持续回升，将呈加快了房地产市场的势降去库存进程。但房贷的增速涨利迅速增长也产生了一些副作用，比如推升房价、率保违规资金进入楼市等。刚需在构建房地产调控长效机制的房贷要求下，监管部门从2016年开始规范房贷(2017年的将呈调控力度则是明显加大)，包括信贷政策的势降微调、清理违规资金等。

　　进入2017年之后，房贷增速开始出现变化。央行新近发布的《2017年第四季度中国货币政策执行报告》显示，2017年末，个人住房贷款余额为21.9万亿元，同比增长22.2%，增速较上年末低14.5个百分点。

　　今年1月份，房贷同比增长21.4%，人民币各项贷款整体贷款增长13.2%，房贷比整体贷款的增长多了将近10个百分点。央行副行长潘功胜表示，虽然2017年和今年的1月份房贷的增长有所减少，但是它仍然增长快速，可以满足市场的合理需要。

　　笔者认为，未来房贷在满足市场合理需求的同时，增速仍有进一步下调的空间。这个空间就蕴含在对投机投资性购房、违规进入楼市的资金的清理之中。

　　第二个趋势是房贷利率会涨。

　　统计数据显示，2月份全国首套房贷款平均利率为5.46%，相当于基准利率1.114倍，环比上升0.55%;同比上升22.15%。当月，在全国35个城市533家银行中，有53家银行首套房贷款利率上升，占比9.94%，34家银行分(支)行暂停受理首套房贷业务。

　　“从稍微长一点的周期来看，房贷仍然处于比较低的水平。”潘功胜认为，商业银行综合考虑负债端利率上升和房地产的风险溢价，对住房贷款利率自主进行定价，扩大利率的浮动区间，总体上符合利率市场化的要求和趋势。

　　从官方表态、房贷数据以及房地产调控的需求来看，未来商业银行会继续调整房贷利率与风险的匹配度，而在这个过程中，房贷利率的上涨就将成为它们的必然选择。

　　第三个趋势是刚需的房贷会得到满足。

　　住建部确定的今年楼市调控政策非常清晰，即针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。同时，去库存任务再深入，步入县域去库存的新阶段。

　　央行也表态称，会督促商业银行严格落实差别化的住房信贷政策，对住房贷款执行差别化的定价，积极支持居民特别是新市民购买住房的合理需求。

　　笔者认为，房地产调控长效机制去年已经在房住不炒、租购并举等方面开始快速落地，预计今年会有更多制度性的政策发布。比如针对首套刚需、改善需求、新市民的需求，商业银行会在房贷结构上给予倾斜，房贷利率也会有所优惠。

　　总之，继2017年各地楼市调控百花齐放之后，今年的房地产调控仍将是看点多多。