文：林明忠律師
買房子是中古許多人一輩子的大事，很多人怕買到有瑕疵的屋買房屋（例如漏水，關於買到漏水屋怎麼辦，賣若沒過買方可以參考我的驗屋有權這篇文章）。因為賣方交屋後，不定依據《民法》第373條的拒絕規定：
買賣標的物之利益及危險，自交付時起，付款均由買受人承受負擔，中古但契約另有訂定者，屋買不在此限。賣若沒過買方
交屋後如果房子有什麼問題，驗屋有權依照上面的不定法條，變成買方要承擔風險。拒絕
所以，付款為了避免交屋後才發現瑕疵，中古而有瑕疵到底是在交屋前產生？還是交屋後才發生的爭議？現在越來越多買方會進行中古屋交屋前驗屋的程序。
驗屋時間點，通常是在已過戶未交屋的時候。因為中古屋買賣，通常交屋完畢後，房款的最後一筆款項（通常也是最大筆款項）才會由履保機構撥付給買方。這本來是一件好事，但是常衍生出一個特殊的問題：驗屋沒過撥款怎麼辦？買方可以拒絕付款嗎？
案例：桃園千萬中古豪宅買方A驗屋撥款的難題
A在桃園買了一棟新台幣4000萬元的百坪中古豪宅，因為格局方正、交通位置也符合A的需求，A很是喜歡馬上就簽約了。A也很快支付簽約、完稅款金等款項約600萬元、但還有3400萬元的交屋款還沒付。交屋款要等雙方約定的交屋日4月1日，交屋完成後，賣方B才會拿到款項。
A於3月10日取得桃園豪宅的所有權後，A心想，雖然去看過幾次屋都沒啥問題，但畢竟房子蠻大也蠻貴的，怕自己看不周全，所以A在3月15日找了驗屋公司來驗屋。沒想到驗屋公司來驗後，發現房屋有大面積的地磚空心問題，而且驗屋公司用水分計測量發現主臥有一面牆濕度有點高，把裝潢天花板打開後，才發現有滲水問題。
A聽到驗屋公司的報告都傻眼了，但心裡慶幸還沒交屋就發現，A於是跑去跟賣方B討個說法，沒想到B只是敷衍了事。眼看4月1日已到，B還是沒處理好，A就透過仲介告訴B：
在賣方修復瑕疵之前，我是不付3400萬元的交屋款、我也不會配合交屋。
沒想到過幾天，A就收到B的存證信函，B限期A在4月7日前給付尾款3400萬元，否則就屬違約，不但要解除契約，還要沒收A的已付價金600萬元。
A著急到不行，透過友人的介紹，前來諮詢我如何處理？
- 重點：可以因為房屋有瑕疵就拒付尾款嗎？
- 答案是：不一定。
因為房屋有瑕疵，而主張在瑕疵修補或損害賠償前，拒絕給付價金的「同時履行抗辯」，目前確實有被法院承認屬買方可行使的權利。這可以參照下列最高法院的判決要旨。
Photo Credit: shutterstock.com/達志影像最高法院〈86年度台上字第2808號判決〉：
又《民法》第三百五十四條有關物之瑕疵擔保規定，原則上固於危險移轉後始有適用，但出賣人既有給付無瑕疵物之義務，買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，在特定物之買賣，該為買賣標的之特定物於危險移轉前，倘已有明顯之瑕疵，如經買受人催告出賣人補正，出賣人仍不為補正時，應解為買受人得拒絕給付相當之價金，以免往後之法律關係趨於複雜，損及買受人之權益。
不過，目前實務上，不少法院認為這樣的拒絕付款權利還是要參酌個案的狀況。例如拒絕給付的款項多寡、瑕疵狀況、瑕疵修復或減損費用等，去判斷這樣的拒絕付款是否正當。
例如，如果上述案例中A瑕疵修復起來只要50萬元，但所拒絕給付的價金是5000萬元的話，法院可能就會認為A拒絕付款行為與房屋瑕疵狀況不相當，還是有可能判定不能主張「同時履行抗辯」拒絕付款的喔。
- 不動產律師給建議：錢先進履保
因為法院的見解多少會變動，且每個法官認定何謂「可以拒絕給付的相當額度」的心證可能不一樣；所以我通常會建議買方當事人，要先把未付的款項，依約撥付至履保帳戶中，再向履保公司表示雙方有瑕疵爭議款要處理，請履保公司暫勿撥款給買方。
為什麼呢？因為在錢已經進履保帳戶的狀況下，若產生瑕疵爭議，通常履保帳戶都有預留款的爭議解決機制。
舉例來說，如果雙方的瑕疵爭執金額約100萬元，履保公司可能會先扣留履保帳戶內的100萬元，待雙方有共識或司法判決後，再讓賣方領款。這個時候，因為賣方領不到款是因為履保契約的約定，而不是買方不付款，所以當然不能說是買方拒絕付款違約喔。因為買方確實已經把錢匯到履保帳戶了。
中古屋驗屋撥款爭議，A安全下莊
A來找我後，我先請他趕在賣方所定的期限內，請銀行撥款至履保帳戶中，解決了A面臨的違約風險。再為A發律師函給履保公司，申請爭議款解決，請履保公司暫勿撥款。
另外我也代理A與賣方B進行溝通，後來也順利協調出雙方都可以接受的減價與修繕數字，避免了未來可能長達數年的官司大戰。
有些人會以為，只有要去法院提告時，再找律師就好。其實，找律師CP值最高的時間點反而是在訴訟開始之前的談判。關於訴訟以外、律師能做什麼、相關費用等問題，有興趣的讀者可以參考我這篇文章。若你也遇到跟A先生一樣或類似的問題，有任何疑問或需求，歡迎點擊問題諮詢，也可以到FB粉絲專頁，或加入LINE官方帳號：＠masterlaw私訊聯絡。
本文經《方格子》授權轉載，原文發表於此
延伸閱讀
- 【中古屋】房仲常見話術大公開！如何避免買到漏水、凶宅與海砂屋？
- 買賣合約已註明「依現況交屋」，代表賣方不必再負任何瑕疵擔保責任嗎？
- Sway《買房勝經》：中古屋的定價當然是屋主的開價，但黑心房仲的開價就有貓膩了
- 大樓頂樓公設漏水、樓上浴室漏水為什麼要前屋主賠？不動產律師來解答
- 買到漏水屋很煩很無力，不動產律師教你四大步驟如何處理？
【加入關鍵評論網會員】每天精彩好文直送你的信箱，每週獨享編輯精選、時事精選、藝文週報等特製電子報。還可留言與作者、記者、編輯討論文章內容。立刻點擊免費加入會員。
責任編輯：彭振宣
核稿編輯：翁世航