文：許宏
住戶欠繳管理費，惡鄰管委會可以把他們的退散磁扣消磁，並取消他們搭乘電梯的住戶權限嗎？
案例
阿明所居住的該棟大樓，有一戶住戶時常欠繳管理費，欠繳迄今已經累積數個月管理費沒有繳納，管理雖然管委會已經向其提出訴訟，費管但是委會該住戶仍然拒繳管理費，請問管委會可以把該住戶出入公共設施的可把磁扣消磁、取消他的們的嗎電梯使用權呢？
爭點
住戶欠繳管理費時，管委會可不可以將出入公共設施所用的磁扣磁扣消磁或取消電梯使用權？
分析
住戶欠繳管理費，宜依法透過訴訟及強制執行之方式去進行催討，消磁惟在不至於使住戶完全無法出入，禁搭規約又有相關約定的電梯話，以將磁扣消磁或取消電梯使用權之方式迫使住戶繳納管理費用，惡鄰並不違法。退散
大樓住戶欠繳管理費時，可以依《公寓大廈管理條例》第21條及第22條之方式處理，其中第22條甚至規定，如果欠繳情況嚴重，甚至可以命欠繳管理費的住戶強制遷離、命移轉房屋甚至由管委會進行拍賣，但實務上往往不太可能准許因欠繳管理費而將該住戶的房子拍賣掉。
對於管委會來說，催討管理費的訴訟多半會進行，但實在緩不濟急，所以某些管委會就會尋求可以更快發揮效果的手段，因此管委會利用將該欠費住戶的部分磁扣消磁（假設該住戶有五個磁扣，管委會便將其中四個消磁）、取消電梯使用權或公共設施使用權的方式，讓該名住戶感到不便，因而可以有效敦促該欠費住戶配合繳費。但這樣的措施，會不會有問題呢？
實務上有兩種見解，第一種見解是行政機關的看法，行政機關是認為不宜這樣做，還是要依照《公寓大廈管理條例》的方式進行訴訟，訴訟確定後再進行強制執行會比較好。
第二種見解是多數法院的看法，以法院的角度來說，只要規約以及依據規約所訂定之相關規則有約定當住戶欠繳費用至一定程度以上時，就可以進行前述動作的話，在不要造成該住戶完全無法出入其住處的情況下，基於社區自制及私法自治原則，應該認為並無違法之處，法院認為稍微限制生活上之便利性，不等同於影響其生活利用上不可或缺的權利，而使用電梯對於行動能力正常的人來說不算是生活利用上不可或缺的權利，而應該屬於生活便利性的範疇。
由上可知，目前審判實務上的多數見解似乎是認為，如果管委會所採取的措施，不至於使住戶完全無法出入，規約又有相關約定的話，基本上並不違法。
實務見解參考
1. 內政部94.07.28內授營建管字第0940084983號函
如區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用時，應依條例第21條及第22條規定辦理，故不宜以住戶未繳交公共基金或管理費或其他負擔之費用為由，剝奪其一般昇降機或緊急昇降機等共用部分使用之權，影響其生活利用上不可或缺之權利。
2. 臺灣臺北地方法院100年度店小字第8號民事判決
依原告社區住戶規約、門禁辦法及停車場管理規則分別規定住戶欠繳一定期間（最長4月）管理費，則就發給之感應圈及遙控器應為消磁至1只，則被告欠繳達63個月，原告管委會依上開規定執行結果，縱致被告出入不便，基於私法自治原則，難謂有違法之處，被告執此抗辯，自無可採。參以88年、100年1月9日訂定之系爭規約第3篇第6條均載明。
書籍介紹
本文摘錄自《惡鄰退散：專業律師教你40個告別壞鄰居的自保撇步》，布克文化出版
作者：許宏
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責任編輯：朱家儀
核稿編輯：翁世航