房貸要選擇20年、麼選30年還是年房年限40年還款年限？這是我當初買房的時候，思考許久的貸理的機問題。畢竟對於多數購房者來說，解層買房很可能是還款會人生中最大的一筆花費，而房貸年限，思維則是抓住致富影響房貸支出的一個很重要的因素，不同的邊還年限不只會影響每月的還款金額，甚至也會影響整個人生的錢邊財務規劃。
然而，麼選當我們面臨不同房貸年限的年房年限選擇時，往往會考慮許多不同的貸理的機因素，包含還款能力、解層生活需求或是還款會利息等等，因此，思維在這一篇文章，我將以一千萬的房屋貸款為例，與你分享買房中最重要的財務決策，房貸年限該如何選擇之外，還將告訴你，不同的選擇會讓資產相差上百萬，千萬不要錯過。
房貸試算機
首先，在決定還款年限之前，我們得先知道不同年限的所需要負擔貸款金額，文章使用的是YP貸款試算機，進入計算機頁面之後，填入房貸總額1000萬，房貸利率利率2.0，填入你想要試算的年限，最底下還會一併展示20、30以及40年的貸款資訊。
作者製作提供首先，讓我們檢視20年的房貸年限，每月的負擔約為50588元。對於這個金額，可能對於某些家庭而言是一個相對較高的負擔，一年在房貸的整體費用超過60萬元，但是另一方面，總利息的支出則是三者中最低的215萬。
接下來，30年的房貸年限可能是許多人的首選，因為此年限可使每月還款額減少至約36962元，但總利息支出將會增加至331萬元。這說明，相較於20年的貸款年限，30年期的房貸計畫將支付更多的利息，不過每月的負擔金較小，好處是更容易應對日常生活支出。
最後，40年的房貸年限將使每月還款額進一步降低至約30283元。但是，這樣的長期年限，將會增加總利息支出至454萬元，相比於20年年限的利息，高出240萬，甚至可以說利息是雙倍的，這是由於利息是根據未還清的貸款餘額計算的。
因此，更長年限的房貸，除了表示借款人可以越晚還本金之外，同時也要付出因還款時間變久而更多的利息費用。
以上是貸款1000萬，不同年限所要支付的詳細內容。
選擇房貸年限的四種思維
現在，我們已經知道不同年限的還款計畫其基本資訊，接下來，我將與你分享，世界上四種看待房貸的思維，這些不同的思維所帶來的財務決策，將會深深影響你的人生。
分別是——
- 總價思維
- 折現思維
- 通膨思維
- 風險投資思維
總價思維：
現在的房價相對之前的價位，上漲不少，對於許多買房者來說，光是要買下一間心目中的房子，房價的負擔是很沉重的，因此，在總價思維的買房者，他們理解到辛苦錢要謹慎的使用，能夠減少利息支出，就能減少經濟的負擔，因此在眾多不同還款年限的規劃中，以總價思維的買房者，通常會選擇較短的年限作為他們的房貸還款計畫。
換句話說，在不同的年期規劃，儘管長年限的房貸每月還款金額更少，但它們通常會使我們最終付出更多的利息，而總價思維的買房者，在月負擔的情況允許之下，通常會選擇較短的年限，以減少他們需要負擔的利息總額。
因此，但購屋者的第一層思考中，通常會考量貸款利息的總額，以及盡可能地減輕債務負擔為由，而選擇較短的房貸年限作為還款計畫。
折現思維：
對於買房者而言，最關心的問題之一就是房貸的總額，這也是在第一層思考中，多數買房者會選擇短年限的房貸為主要的緣由。
然而，在房貸利率相同的情況下，總貸款額通常是越長期的貸款，貸款總額越高，比方在前一個相同案例。
但如果們再進一步思考，同樣都是價值1000萬的物件，在不同的還款時間所需要支付的金額會有如此大的差異呢?
答案就是「時間價值」。
在先前折現率是什麼的文章，我們提到金錢在不同時間點的價值是不一樣的。換句話說，同樣的金額，在不同的時間點還款，其現值是不同的。
舉例來說，如果20年的還款時間還1000萬，30年的還款時間也只需要還1000萬，你會覺得似乎不太符合常規，是因為你心中已理解時間會改變金錢的價值；再者，假如我們將1000萬存在銀行，並獲取定存的利息，則30年所獲得利息也會比20年的利息更多，這便是折現率所帶來的機會成本概念。
因此，20年後的1000萬，肯定與30年後1000萬價值不同，而銀行也了解這一點，所以，對於我們現在借用1000萬的價值，越長的還款年限所需要負擔的貸款支出將會越高，就是考量到時間價值。
然而，當我們將20年、30年和40年的房貸支出總額，換算為現值的話，會發現三者都是相同的數值。
你可能會對此結果感到非常地意外！
剛好YP有寫好一個折現計算機，它會將月還款加總起來換算成現值的單筆金額，當我們填入不同的月貸款金額以及貸款年限後，你會發現，換成現值的單筆金額，通通都是1000萬。
作者製作提供這意味著，不論是20年、30年還是40年的房貸，如果將它們的總額換算為現值，那麼這三個數字是相等的。
作者製作提供因此，在第二層思考的買房者，他們對於債務的想法，加入了時間的概念，知道不能以總價作為主要的決策，而是可以進一步透過理解不同年限的貸款，其所換成的現值都是相同的概念下，去思考自己是否能夠利用這種思維做出更合適的選擇。
通膨思維：
當有了時間價值的概念後，第二層思考的買房者，要進入下一階段的關鍵在於，他們是否能夠意識到日常生活中，與我們密切相關的通貨膨脹。