文：昭彥老師
你是入厝一個剛入住新社區的住戶，搭乘電梯時，前先權力區運看到了佈告欄貼了許多公告，看這對於一些名詞似懂非懂，篇主想確保自己的比較居住權益，就從這篇開始認識社區運作吧。嗎關門知
一、於社社區的個入基礎運作有哪些角色
住戶：實際居住在社區裡的居民，又分成兩種，入厝實際擁有房子產權的前先權力區運所有權人、跟房東承租房子的看這承租人。
建商：對於新成屋，篇主通常由建商先聘用相關行政、比較工程廠商，嗎關門知待住戶組成管委會後，於社再交接給管委會。
管理委員會：簡稱管委會，根據社區住戶人數規模，以無報酬的義務職為主，選出數名代表住戶擔任委員，代表住戶召開例行會議，協助管理社區資產、與合作廠商溝通。
物業管理公司：統籌處理社區營運行政事務，例如安排保全維護社區安全、安排總幹事處理行政公告事務、住戶糾紛調解。
清潔管理公司：安排清潔人員維護社區整潔，但社區也可以自行聘任，但相對麻煩，需處理勞健保。
垃圾清運廠商：安排垃圾清運，但需要社區本身有設置垃圾回收室。
機電消防工程廠商：例行消防安全設備檢修、園藝維護、機電設備檢修。
對於一個穩定運作的社區，這些角色彼此的關係是：
建商蓋好房子，並且聘用物業管理公司、清潔管理公司、垃圾清運廠商、機電消防工程廠商，讓社區有基礎運作機能，包括社區安全、設備維護、環境整潔。
住戶們召開會議，選出數名委員代表組成管理委員會，驗完房子確定品質無虞後進行點收，建商把廠商合約交接給管委會。
管委會每月定期召開例行會議，會議前需公告讓住戶了解，住戶們可以在會前提出議題以及參與旁聽。會議中進行管委會職權內的營運面議題討論與決策，物業管理公司協助執行或是通知與監督外部廠商執行。
管委會每年召開區分所有權人大會，同步重要資訊給住戶、討論超出管委會職權的社區營運重大議題、改選管委會。
管委會於區分所有權人大會後，於次月例行會議前，進行交接。
社區就這樣生生不息地運作，至於有些社區常常辦各種活動，那個不是人人都有的好運。
例如中秋烤肉大會、端午包粽子活動、過年寫春聯、平時邀請講師來教做菜等等，我只能說恭喜你，你的社區收支無虞、有很積極籌辦敦親睦鄰活動的委員們、再加上協辦活動經驗豐富的物業公司，記得給這些幕後主辦的人多多支持鼓勵。
Photo Credit: iStock二、 什麼是區分所有權人大會？
全體所有權人，每年例行召開至少一次，同步社區營運資訊，並且就以下項目進行表決討論：
- 規約之訂定或變更。
- 公寓大廈之重大修繕或改良。
- 公寓大廈嚴重毀損、傾頹或朽壞，有危害公共安全之虞者。因地震、水災、風災、火災或其他重大事變須重建者。
- 住戶之強制遷離或區分所有權之強制出讓。
- 約定專用或約定共用事項。
- 其他公寓大廈共同事務之決議。
簡單地說，擁有房屋產權的住戶，在這個每年例行會議，可以共同討論與決策重大社區營運事項，例如高額花費的修繕工程、決議停用哪些公共設施、調漲或調降管理費。
三、管委會的委員種類有哪些？權力範疇是？
根據社區規模，會設置各種功能的委員，最常見的配置是：
- 主任委員：以住戶代表身分，與廠商進行蓋章簽約、審核公告與蓋章。
- 副主任委員：協助主委，也會有蓋章負責事項。
- 財務委員：物業公司通常會協助為社區資產作收支帳目，協助審核與蓋章。
- 監察或一般委員數名：其他非特定功能的住戶代表。
基本上所有委員不分職務，都是代表自己那一棟樓的住戶們進行議題討論，只要維護公共利益，都可以用自己的想法去主導決策，會議採共識決，產生決策後，主委再代表全體住戶，與外部廠商窗口進行簽約、其他委員協助監督執行。
至於你們社區如果有其他職稱的委員，那就是管委會的創意範疇。
四、管委會多久要開一次會？開會要幹嘛？
基本一個月至少一次，可視有無重大臨時動議需加開。
如果沒有議題，不一定要每月召開，只要委員代表協議好，確保資產管理都正常，並按照程序、簽核、蓋章、公告財務資訊與重要現況即可。
若是初屆管委會，就像公司草創階段，因為需要制定社區制度，通常開會內容會著重在社區規約訂定、廠商執行檢視、預算分配、各類住戶反應議題等，開會頻率與時間會較長。
五、 主委是否擁有比較大的權力
從法律來看，真的沒有，相對的需要承擔許多代表人責任，如果出現法律糾紛，也是要由主委代表出席。至於有些社區辦理聯歡活動，主委想加碼，純屬個人行為，並非主委的責任義務。
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本文經《方格子》授權轉載，原文發表於此
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責任編輯：彭振宣
核稿編輯：翁世航