"银四"落空多地楼市深陷胶着 房价下行压力显现

　　年年被寄予厚望的银落“金三银四”楼市“小阳春”，今年已注定“泡汤”。空多上海、地楼北京、市深深圳等多地数据显示，陷胶行压现4月，着房在价格初现松动迹象的价下背景下，不论一手新房还是力显二手房，成交量均较3月继续下滑。银落业内人士表示，空多如果后市无法打破僵持，地楼成交量不能有效提升的市深话，整个2014年楼市成交或不如2012年，陷胶行压现房价下行压力将逐渐显现。着房

　　新房以价换量 二手市场胶着

　　据德佑地产市场研究部数据，价下4月1日至20日，上海全市商品住宅的成交量仅为47.81万平方米，与3月同期的45.8万平方米相当;成交均价为25315元/平方米，较3月同期下跌12.69%，以价换量的迹象初现。

　　“现在不降价的刚需盘已经跑不动了，有点山雨欲来的感觉。”上海一家知名开发商内部人士告诉上证报记者，虽然很多新盘还撑着没有降价，但去化明显放缓，如位于上海嘉定南翔的华润中央公园和溪岸澜庭。“其实开发商资金情况目前还是不错的，降价是做未雨绸缪的打算，因为现在降价就能卖得动，最怕的是挺到最后降价还跑不动，那还不如早降。”

　　二手房方面，据德佑、中原等沪上大型中介公司介绍，截至目前4月成交量较3月同期有约20%的降幅，市场活跃度非常低，买卖方陷入深度胶着状态。德佑地产普陀店经理陈文告诉记者，以中远两湾城为例，目前不少房东价格寸步不让，能作出3%至5%的议价已实属不易;购房者却普遍看跌后市，抱着捡“皮夹子”的心态，不降价就不出手，导致近期带看的成功率很低。买卖双方的心理拉锯平衡难以迅速打破，市场胶着可能会延续较长时间。

　　在上海传统豪宅板块浦东陆家嘴区域却呈现出另一种拉锯局面。德佑地产滨江店经理王凯表示，受到客户较少以及外界舆论影响，目前陆家嘴部分豪宅房源已有较明显的价格下调，如该门店挂牌的一套世茂滨江花园的价格从1300万元降至1200万元，还有一套盛大金磐的房源由2100万元降至1800万元。然而，这类高端楼盘的购买者有不少出于投资目的，看重的是房产的价格趋势，降价反而令这些购买者变得迟疑，甚至有待其进一步降价再抄底的想法，因此降价反倒难以促进成交。

　　多地供过于求 成交低位徘徊

　　在北京等地，楼市4月的表现同样惨淡和胶着。伟业我爱我家数据显示，北京4月上半月新增商品住宅(剔除保障性住房)共计4197套，这是本年度自3月份下半月迎来集中供应潮以来的再次放量供应，也是本年度第二个商品住宅半个月内供应超过4000套的月份。但与之形成鲜明对比的是，一手住宅成交市场却依然冷清，4月上半月共成交1280套，供销比达3.3:1，创下历史新高，市场供过于求的矛盾继续加剧。

　　在深圳，虽然新房和二手房在4月上半月成交量均有小幅回升，但价格下行明显。据深圳中原地产市场研究部介绍，目前深圳市场热度仍旧不高，新房推盘量虽有增加，但成交却难有大幅提高，新开楼盘定价都比较保守，走量成为主要目标。而二手市场受信贷长期压制，成交量低位徘徊，业主定价也不及前期坚挺。在各大银行纷纷上调房贷利率的情况下，一部分客户选择暂停置业计划，部分有承担能力的客户则转按揭为一次性付清，在深圳福田、南山等区，一次性付款的购房者比例已占到一半。目前，市场面临的宏观环境尚未改观，也没有明确的金融及政策消息刺激市场，楼市各方仍处于迷茫期。

　　伟业顾问市场分析师赵红娟表示，受信贷收紧、自住型商品房入市等因素的影响，目前楼市整体观望情绪浓厚、交易量依然低迷。在交易量不景气的环境下，开发商捂盘惜售的现象往往会大大减少，与之相反的是增加供应量、加快推盘节奏，以抢夺刚需客户，这也是近期一手住宅供需比增大的重要原因。

　　德佑地产研究总监陆骑麟认为，2014年以来，上海仅有3月底的一周全市商品住宅成交量是明显突破20万平方米，而2013年周均成交量都在25万平方米左右，如今楼市成交低迷难以打破，“金三银四”已成明日黄花。如果后期成交量无法提升的话，整个2014年楼市成交将不如2012年，后期房价下行压力也呈必然趋势。(朱楠) (上海证券报)