文：林明忠律師
「林律師，消費瑕疵我覺得我被房仲詐欺了，買責但責為仲介成交前都說的到有的房定負很好聽，都不跟我講房子有什麼問題，房仲等到我真的不定裝潢後後才發現一堆瑕疵，跟當初不動產說明書上寫的什麼都不一樣！問題房仲沒先告知還理直氣壯，消費瑕疵反而跟我說那是買責但責為我跟屋主的問題，房子成交後就跟他們沒關係。到有的房定負收了我好幾十萬元的房仲仲介費，難道房仲一點責任都沒有嗎？我可以要他們賠償嗎？」
我在處理不動產糾紛的不定過程中，常常聽到買方對仲介的什麼這種抱怨。但另一方面，消費瑕疵房仲們也是買責但責為滿腹苦水：
「客人交屋後才發現房子漏水、或有其他問題，到有的房定負就說我們騙他們，逼我們賠償損失，不然就說房仲說謊詐欺他們，搞的仲介公司好像詐騙集團，但有些瑕疵我們也不知道阿！」
在我看來，消費者跟房仲業者的立場，其實都有道理。在房仲疏失賠償的法院案例裡，消費者買到有瑕疵的房子，房仲不一定能夠免責、但也不一定要負責。這是什麼意思呢？
房屋仲介告知義務／說明義務的依據與範圍
房仲因收取了高額服務費，目前法院判決，大多認定房仲對於不動產交易事項負有調查及說明義務，這可以參考最高法院110年度台上字第717號民事判決：
「......而房地仲介業之業務，涉及房地買賣之專業知識，此所以一般消費者願委由仲介業者處理買賣事宜之原因。而仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額之酬金，即應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務......。」
那麼，房仲應告知與說明的業務範圍是什麼呢？
依據不動產經紀業管理條例第23條的規定，房仲應該以不動產說明書對委託人進行說明。因此，賣方提供的不動產說明書上記載的相關事項，例如有無漏水、傾斜、建物土地佔用／產權問題、違章建物等，實務上常被認定是房仲應盡調查與說明義務的範圍。
除此之外，有些未記載於不動產說明書上，但與不動產交易相關的重要資訊，像是房地相關稅捐的課徵條件（例如房子是否需課徵奢侈稅）等，法院也認為是屬於民眾買賣房屋上的重要資訊。另外，若民眾曾經詢問過房仲，但房仲未給予正確資訊導致民眾權益受損時，也算是房仲未盡其告知與說明義務的範圍。
為什麼仲介賠償責任法院判免賠？
既然房仲負有告知和說明的義務，為什麼很多消費者明明買到了瑕疵屋，對房屋仲介公司或房仲提告損害賠償，法院仍然判免賠呢？
- 關鍵點：房仲未告知的事項，是否屬於房仲依憑其專業經驗、能力可調查所得知？
以常見的買到漏水屋為例（關於買到漏水屋如何處理，可以參考我此前的文章「〈買到漏水屋該怎麼辦？我該打官司、上法院嗎？不動產律師傳授SOP：交屋後房子漏水的4處理順序〉），很多漏水問題是藏在屋內裝潢天花板上，買方常是在交屋後，重新裝潢時才發現有漏水。
這類的瑕疵除非預先拆除裝潢，否則以肉眼再怎麼仔細看，都無法發現漏水問題。因此，這類的瑕疵雖然房仲未先告知，但是屬於房仲無法憑觀察即發現的瑕疵，故法院多半不會強人所難，而要求仲介負責。
相反地，若漏水瑕疵是房仲可以憑仔細觀察即發現的問題，例如現場若有維修孔可以打開，房仲卻未進行相關勘查，之後發現該處確實有漏水瑕疵。這類房仲不用藉助特殊儀器或破壞性勘查方式，就可發現的漏水問題，就可能屬於房仲違反告知義務／說明義務的範圍。
其他常見的房屋瑕疵例如傾斜、海砂屋等，通常屬於要經由特殊檢驗才能發現的瑕疵，因此一般法院不會認定是房仲能力上應該要發現的瑕疵。
不過，若上述的傾斜、海砂問題，是房仲查詢公開資訊，例如「新北市高氯離子鋼筋混凝土建築物查詢」或是詢問四周鄰里、管委會就可以得知的資訊，就屬於房仲能力範圍。所以，若房仲沒有做以上調查而不知道有瑕疵的話，就有可能被認定為沒有善盡告知與說明的義務。
一般而言，像是未勘查大樓有無違建、嫌惡設施、使用分區等狀況，這些瑕疵都是房仲依憑其專業經驗、能力可調查所得資訊，因此若未予調查而致使民眾受損害，可能就免不了仲介損害賠償責任。
遇到房仲詐欺／不盡責，追究仲介責任的4個SOP
萬一真的不幸買到瑕疵屋，該如何追究房屋仲介責任呢？或真的遇到被房仲詐欺，如何主張權利？
我會給民眾四個處理步驟：
- 第1步：確認房屋或土地的瑕疵，是否為房仲不用特殊儀器即可發現？
如果瑕疵是屬於需特殊檢驗才能發現，且事前無法從其他管道得知的話，要房仲負責的可能性就很低。反之，如果瑕疵為房仲稍微注意或調查就可以發現，但房仲沒發現，房仲很可能就必須負責。
- 第2步：是否有房仲有隱瞞實情／告知不實資訊之證據？
要證明房仲詐欺或隱瞞，都必須舉出證據，而不是口頭講講。這邊的證據可以是LINE的對話記錄、簡訊或電話錄音等。在案子進入司法程序後，房仲常常會否認自己有不實告知或詐欺的問題，屆時舉證責任會落到買方身上，很多買方就是因為無法舉證房仲有不實告知或隱瞞，而敗訴。
- 第3步：計算仲介費與瑕疵造成損害有多少？
跟房仲主張損害賠償時，最常見的是，要求房仲與仲介公司返還（1）仲介費用與（2）賠償瑕疵造成的損害。例如買到漏水屋，則要求修復漏水費用、或造成的價值損失為多少等等。
計算出損害賠償的金額後，如果金額不大，考量到打官司的律師費與時間成本，與實際上並非所有瑕疵造成的損害都可要求房仲賠償，此時民眾就需考慮上法院打官司的必要性。相關律師費用可以參考「民眾最常求助的不動產糾紛類型與律師費用大公開」。
- 第4步：尋求不動產律師協助諮詢
過去消費者提告房仲要求賠償的訴訟中，實務上判房仲業賠償的案例雖然不少，但駁回消費者請求的案件更多。這是因為每位房仲帶看屋的流程、揭露房屋資訊的過程都不一樣，且瑕疵型態是否屬於房仲能力範圍內可為調查的事項，也需要個案認定。
消費者是否有機會要求賠償，個案情況有沒有機會提告刑事詐欺、或只能主張民事損害賠償責任、甚至是賠償的金額多少，最好交由專業的不動產律師，依據個案狀況做更進一步的評估，才能給予具體的建議。