放松限购、“以旧换新”成楼市重头戏

4月底召开的以旧换新中央政治局会议为房地产政策定了调。会议强调，放松继续坚持因城施策，限购同时，成楼统筹研究消化存量房产和优化增量住房的市重政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，头戏促进房地产高质量发展。以旧换新

随后几天，放松北京、限购武汉、成楼深圳三地接连出台新政，市重涉及放松限购，头戏“卖旧买新”等，以旧换新比如，放松深圳便分区优化了住房限购政策，限购非本市户籍居民家庭及成年单身人士（含离异）限购1套住房。在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）等范围内购买住房，个税、社保缴交年限要求由3年调整为1年。

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶表示，近期多个城市优化楼市政策，进一步释放利好，预计后续更多核心城市将优化限制性政策，一线城市或针对不同人群、不同区域、不同面积段优化限购政策，二线城市或全面取消限购政策。除此之外，在降低首付比例、降低房贷利率、降低交易税费等方面亦有较大空间。

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一线城市楼市新政更多是“小步慢走”

过去几天，北京、武汉、深圳等热点城市接连出台楼市新政，再度为房地产市场复苏注入“强心剂”。

新京报记者注意到，放松限购成了一线城市楼市调控的关键词。

5月6日，深圳发布通知称，非本市户籍居民家庭及成年单身人士（含离异）限购1套住房，在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围内购买住房，个税、社保的缴交年限要求由3年调整为1年。

通知还明确，有两个及以上未成年子女的本市户籍居民家庭，在执行现有住房限购政策的基础上，可在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围内再购买1套住房。

4月30日，北京也优化了住房限购政策，新政规定，在执行现有住房限购政策的基础上，允许符合相关条件的居民家庭或成年单身人士，在五环外新购买1套商品住房（包括新建商品住房和二手住房）。

更早前的1月份，广州、上海已接连松绑限购，广州提出，在限购区域内进一步支持刚性和改善性住房需求，新购买建筑面积120平方米以上（不含120平方米）住房（包括新建住房和二手住房），不纳入限购范围。

上海则取消了购房需已婚的条件，放开了非上海户籍单身人士购房的限制，只要连续缴纳社保或个税满5年及以上，非本市户籍居民可在外环以外区域（崇明区除外）限购1套住房。

中指研究院市场研究总监陈文静表示，2023年末，深圳市常住人口为1779.01万，比上年末增加12.83万，增量位居一线城市之首。深圳人口保持较快增长，且非户籍居民较多，优化限购政策有助于进一步释放购房需求。

陈文静进一步表示，此次深圳的新政充分体现了因区、因需施策的思路，北京、深圳接连优化限购政策后，更多核心城市的限制性政策有望跟进优化，释放居民购房潜能。

值得一提的是，与其他城市楼市新政“迈大步子”不同，一线城市的新政更多是“小步慢走”，分区优化。

58安居客研究院院长张波对新京报记者表示，一线城市楼市稳定性较强，例如上海，在春节后没有出台政策的前提下，3月份二手房成交量依然突破2万套，说明当地市场需求仍比较旺盛，深圳4月份一、二手房成交量也明显超去年同期。楼市政策出台的目的是市场更平稳，一线城市除了自身平稳外，也要带动更多二三线城市走出低谷。“因此，一线城市限购松绑节奏慢除了与自身市场环境相关外，也会考虑限购放松后，对周边市场购买力的虹吸效应。大概率看，今年一线城市的政策放松还会保持‘缓释’节奏。”

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全国超50城表态支持住房“以旧换新”

除了一线城市楼市新政备受关注外，住房“以旧换新”也成为当前楼市调控的“重头戏”，一些城市甚至拿出了“真金白银”补贴换房。

比如武汉，5月6日便明确提出，要推行“卖旧买新”交易新模式。今年12月31日前，对出售自有住房并在6个月内购买新建商品住房，或购买新建商品住房后12个月内出售原自有住房的家庭，由购买新建商品住房所在区财政部门对其出售原自有住房已缴纳的增值税按计税价格的1%给予补助。

武汉同时提出，组织金融机构提供长期低息贷款，支持符合条件的企业收购置换购房家庭的自有住房，用于市场化租赁住房、保障性租赁住房和拆迁安置住房等。

5月6日，深圳的楼市新政也提出，支持在本市有开发项目的房地产开发企业以及相关房地产中介机构开展商品住房“收旧换新”和“以旧换新”工作。对于实施“收旧换新”的房地产开发企业，收购换房人旧房时不受本市关于企事业单位、社会组织等法人单位购房政策的限制。

5月3日，上海市房地产行业协会、上海市房地产经纪行业协会积极响应第五届上海“五五购物节”，联合倡议在本市发起商品住房“以旧换新”活动。该活动将更好地支持居民合理的梯度置业需求。参加“以旧换新”活动的房地产开发企业承诺，在一定期限内，旧房未成功出售的，购房居民可以无条件“退房退款”；房地产经纪机构承诺，对购房居民的旧房“全城推、优先卖”。

根据中指研究院监测，截至5月6日，全国已有超50城表态支持住房“以旧换新”。这类政策与4月底政治局会议提出的“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”相一致。

诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱认为，当下的房地产市场发展并不能单纯从鼓励居民购房切入，需从供需两端着力，构建新发展模式，比如，如何解决当下的供应大于需求问题，具体措施可以从收购市场存量房，增加“以旧换新”措施，收购刚需存量房统一改造为保障性住房等，化解当前的刚需二手房去化难的问题。“对于优化增量住房措施，可以从如何助力保交楼，避免出现‘烂尾楼’，化解新房市场的交付风险，为市场提供高品质住宅等方面考虑。”

广发证券研报则称，根据深圳及郑州的保障房筹建计划信息，假设2024年保租房通过30%“以旧换新”、30%回购新房及40%新建模式筹建，则可贡献新房销售0.9亿平方米，占2023年销售比例的8%。其中，0.5亿平方米为“以旧换新”带来的居民真实需求，占2023年销售比例约4%。因此，若“以旧换新”筹集模式大规模推行，则可一定程度提振销售。

新京报记者 潘亦纯